דוח מס אמריקאי לבעלי נכס להשקעה בארה״ב: מה מגישים, מתי, ואיזו בחירה קובעת את המס

מי שגר בישראל ומחזיק דירה או בית להשקעה בארצות הברית עומד מול שתי מערכות מס. בצד האמריקאי יש טופס, מועד, ובחירה אחת שקובעת אם המס מחושב על השכירות ברוטו או על הרווח. בצד הישראלי יש מסלול נפרד לשכירות מחו״ל. כאן מסודר מה כל צד אומר, מהמקורות עצמם.

ברירת המחדל: 30% מדמי השכירות ברוטו

לפי ה־IRS, הכנסה מנכס מקרקעין בארצות הברית שבבעלות מי שאינו תושב ארה״ב (nonresident alien) ממוסה ב־30%, או בשיעור נמוך יותר לפי אמנת מס, כשההכנסה אינה קשורה בפועל לעסק בארה״ב. במסלול הזה המס מחושב על השכירות עצמה, לפני הוצאות.

הבחירה לפי סעיף 871(d): מס על הנטו

הקוד האמריקאי מאפשר לבחור שכל ההכנסה מנכסי מקרקעין בארה״ב תיחשב הכנסה הקשורה לעסק בארה״ב. מי שבוחר כך במועד יכול לנכות את ההוצאות שקשורות להכנסה מהנכס, וההכנסה נטו ממוסה בשיעורים המדורגים. הבחירה חלה על כל ההכנסה מנכסי מקרקעין בארה״ב שמוחזקים לשם הפקת הכנסה, ולא על נכס אחד בלבד.

את הבחירה עושים בהצהרה שמצרפים ל־Form 1040-NR. לפי הוראות הטופס, ההצהרה כוללת בין השאר את כל הנכסים בארה״ב, את חלק הבעלות בכל נכס, את המיקום, שיפורים מהותיים, את ההכנסה מהנכס ואת התאריכים שבהם הוחזק.

בחירה שנשארת לשנים קדימה

מי שבחר לפי סעיף 871(d) מגיש Form 1040-NR בכל שנה שאחריה, עד שהבחירה מבוטלת. לפי הוראות הטופס, הבחירה נשארת בתוקף עד שהיא מבוטלת בהסכמת נציב המס, ובחירה חדשה אפשר לעשות רק אחרי השנה החמישית שאחרי שנת הביטול. לכן כדאי לשקול אותה כבר בדוח הראשון.

מתי מגישים את Form 1040-NR

מספר זיהוי אמריקאי: ITIN

מי שאינו יכול לקבל מספר ביטוח לאומי אמריקאי (SSN) מגיש את הדוח עם ITIN, מספר זיהוי לצורכי מס של ה־IRS. מבקשים אותו בטופס W-7.

כשמוכרים את הנכס: ניכוי FIRPTA

מכירה של נכס מקרקעין בארה״ב על ידי מי שאינו אמריקאי כפופה לחוק FIRPTA. הקונה מנכה בדרך כלל 15% מסכום התמורה, ובמקרים רבים הוא שאחראי לנכות. זה ניכוי במקור במועד המכירה, לא חישוב המס הסופי על הרווח.

ומה קורה בצד הישראלי

לפי סעיף 2 לפקודת מס הכנסה, תושב ישראל חייב במס על הכנסה שהופקה או שנצמחה בישראל או מחוץ לישראל, כך שגם השכירות מארה״ב היא חלק מהתמונה כאן.

סעיף 122א לפקודה מאפשר ליחיד לשלם על דמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל מס בשיעור של 15%, כשההכנסה אינה הכנסה מעסק. מי שבוחר במסלול הזה אינו זכאי לנכות הוצאות, למעט פחת, וגם לא לקיזוז, לזיכוי או לפטור, לרבות זיכוי לפי הפרק על הקלה ממסי כפל. בין ישראל לארצות הברית יש אמנת מס הכנסה, והחשבון בשני הצדדים צריך להיבנות יחד.

הדוחות האלה, במשרד אחד

גיא חן ושות׳ רואי חשבון, ברחוב רוטשילד 55 בראשון לציון, מגישים דוחות שנתיים לבעלי נכסים ועסקים בארצות הברית, לצד עריכת מאזנים והנהלת חשבונות בישראל. כך שני הדוחות נבנים מאותם מספרים. למאמרים נוספים של המשרד: פתיחת תיק ברשויות המס, תכנון מס והיבטיו השונים והכנסה אקטיבית או פאסיבית.

המידע כאן כללי, נכון ליום פרסומו, ואינו ייעוץ מס או תחליף לבדיקה של המקרה שלכם.